የኪራይ ነገር

*እግረ መንገድ

- እኛ የማንደፍራቸውን ውድ ህንፃዎች የመንግስት መስሪያ ቤቶች እየተከራዩ ነው

- በወር 400ሺህ የቤት ኪራይ ትንሽ አይበዛም?

*ዋነኛው ነገር

- ተከራይ በቤቱ እቃ እንዲያስገባ ለምን ይገደዳል?

- ለተከራዮች መልካም ጉርብትና ግዴታችሁ ነው?

- በወቅቱ ኪራይ ያልከፈለ ተከራይ ምን ይደረግ?

- ተከራይ ቤቱን የማደስ ግዴታ አለበት?

እሺ? ሰላም ነው? ኑሮስ እንዴት ነው? እኔ አለሁ ተመስገን እያልኩኝ። ተመስገን ማለት ነው የሚሻለው። ባለፈው የልባችንን ትርታ ከሚቆጣጠሩ ነገሮች አንዱ የሆነውን የአከራይና የተከራይን ፍጥጫ የሚዳኙትን የሕጋችንን አንቀፆች አነሳስቼ ነበር። የቤት ነገር፣ የኪራይ ነገር ነውና በቀላሉ የሚካተት ነገር ባለመሆኑ ዛሬ ባለፈው ያነሳኋቸውን የኪራይ ጉዳይ ለማንሳት እሞክራለሁ።

ሰምተሀል? በእኔ እውቀት የመጨረሻው ውድ የቤት ኪራይና እርካሹ የቤት ኪራይ ተደርሶበታል። በዚሁ በሃያ ሁለት ማዞሪያ አካባቢ የሚገኙ ሁለት ተከራዮች ናቸው። ዝቅተኛውንና ከፍተኛውን ወርሃዊ የቤት ኪራይ የሚከፍሉት። አንደኛው የቅርብ ወዳጄና መምህሩ ጓደኛዬ በወር 480 ብር ለአንዲት ትንሽዬ ክፍል እየከፈለ ይኖራል። እንዳልኩህ በእኔ እውቀት ለፓርኪንግ ካልሆነ ለመኖሪያ ቤት ኪራይ በዚያ አካባቢ ከወዳጄ በታች የቤት ኪራይ ሚከፈል ሰው የለም። ከፍተኛው ደግሞ ተሰናባቹ ፕሬዝዳንታችን ግርማ ወልደጊዮርጊስ ናቸው። እዚያው ከጓደኛዬ ሰፈር ወጣ እንዳላችሁ አስፋልቱን ስትሻገሩ ከአክሱም ሆቴል ጀርባ በወር ብር 400ሺ ብር የሚከፈልበት ቤት ከቤተመንግስት ሲወጡ እንዲገቡበት መንግስት ተከራየላቸው። እሰየው በአዋጅ የተቀመጠላቸው ከነበራቸው የክብር ቦታ የሚመጥን ነው። አንተን ምን ጥልቅ አረገህ? አልኩት እራሴን። ምን አለኝ መሰለህ ‘‘እኔ ብሆን ብሎ ጀመረ የተለመደ ምኞቱን። መንግስትን ብሆን ልክ እንደ ኮንዶሚኒየሞች ለተሰናባችም ሆኑ በስራ ላይ ላሉ ባለስልጣናት የሚሆኑ ደረጃቸውን የጠበቁ የተወሰኑ ቤቶችን እገነባ ነበር። እርግጠኛ ነኝ 4.8 ሚሊዮን ብር የሚያወጣው የአመት ኪራይ ቢያንስ አንድ ሸጋ ቤት ያሰራ ነበር።’’

ፕሬዝዳንታችንን ብሆን ደግሞ በእድሜ የገፋ የገንዘብም ሆነ የቤት ችግር የሌለባቸው ሰው እንደመሆናቸው ‘‘አመሰግናለሁ ሕጉ ከዚህ ደረጃ የሚገኝ ቤት ቢፈቅድልኝም እኔ ቀሪ የጡረታ ጊዜዬን ቀለል ባለ ውብ ገጠራማ አካባቢ ማሳለፍ ስለምችል የኪራዩን ገንዘብ ለበጐ አድራጐት ድርጅት ስጡልኝ፣ በቀን 4 ብር አጥተው ጐዳና ለሚነጠፉ ዜጐቻችን መረጃ ይዋልልኝ፣ ወይም ስሜ ተደጋግሞ በበጐ ለሚጠሩበት ለአካባቢ እንክብካቤ አውሉልኝ።’’ ብዬ መንግስት ለመጠሪያ የተከራየልኝን ቤት እመልስ ነበር።

በነገራችን ላይ ሀገራችን በከፍተኛ የልማት ስራዎች ላይ ደፋ ቀና እያለች ከድህነት ለመውጣት በከፍተኛ ጥረት ላይ ስለምትገኝ የሕብረተሰቡን የቁጠባ ባህል ማዳበር አለብን። ቆጥቡ፣ ቆጥቡ፣ ቆጥቡ እየተባልን ነው። መንግስት መቆጠብ የለበትም? እውን ሀገራችን የምትገኝበት የእድገት ደረጃ ለተሰናባች ፕሬዝዳንቷ በአመት 4.8 ሚሊዮን ብር ለቤት ኪራይ ብቻ መክፈል ሚያስችላት ነው? ነው ወይስ ድህነት ታሪክ እናረገዋለን ካልንበት ጊዜ በፊት ስናስበው ራሱን ታሪክ አደረገ? ሌሎች ትልልቅ አገልግሎት ሰጪ የመንግስት ተቋማት ፍርድ ቤቶች፣ የክፍለ ከተማ አስተዳደር መ/ቤቶች፣ የሚኒስቴር መስሪያ ቤቶችስ በከተማችን ባለሀብቶች በሚገነቡ ውድ ህንፃዎች ላይ ከነጋዴ እኩል ተወዳድረው የተከራዩትስ በማን ገንዘብ ነው? በሚሰበሰቡት የህንፃ ኪራይ ለመክበር ያሰቡ ነጋዴዎች ያስገነቧቸው ህንፃዎች ላይ ውድ ከሚባሉ አገልግሎት መስጫዎችና ከንግድ ተቋማት ጋር ተሻምተው የሚከራዩት የመንግስት ተቋማትን የኪራይ ወጪ በበዛ ቁጥር ጫናው የሚያርፈው ግብር ከፋዩ ተራው ሕዝብ ላይ አይደለም ወይ? የሕዝብ አገልጋይ የሆኑት የመንግስት ተቋማት አብዛኛው የሚኖርበትን የኑሮ ደረጃ የማይመክሉ ውድና በመስታወት ያሸበረቁ ህንፃዎች ውስጥ እየገቡብን ለጥቂት ባለሀብቶች እንጂ ለብዙሀኑ አቅም ተዳራሽ ያልሆኑ ፎቆች ላይ እየተገረምን ወጥተን እየተገረምን እንድንወርድ ያረጉናል። እኛ ድሆቹ የምንከፍለው ግብር በህንፃ ኪራይ ስም በግላችን አይደለም ገብተን ልንገለገልባቸው ጠጋ ብለን በቅጡም የማናያቸው (አቅሙ ስለሌለን) የከተማችንን ህንፃዎች ላስገነቡ ባለሀብቶች ኪስ እየሄደ አይደለም ወይ? እንደ ኦሮሚያ ክልል የመንግስት መስሪያቤቶች ህንፃና በየወረዳው አስተዳደር እንደተላኩ ወጪ ቆጣቢ ህንፃዎች የመሰሉ ህንፃዎችን መንግስት ወይም መስሪያቤቶቹ ለምን አይገነበጉም?

እግረ መንገዴን ያነሳሁት የአከራይና የተከራይ ጉዳይ እኔም በግሌ ተከራይ እንደመሆኔ አከራዮች የሚጠይቁት ውድ ዋጋ ስለሚያማርረኝ ነው መንግስትስ ለቤትና ለህንፃ ኪራይ የሚያወጣውን ወጪ እንዴት ያየዋል የምትለውን ጥያቄ እንዳነሳ ያደረገኝ። ይህን ያህል የገባኝ የመሰለኝን ግላዊ ብሶቴን ካነሳሁ ይበቃል። እስቲ ኪራይን ወደሚመለከተው ሕጋችን ላምራ፡-

ሀ. የኪራይ ውል

የቤት ኪራይ ውል ማለት አንድን ቤት ወይም የቤቱን አንዱን ክፍል ወይም ህንፃ ከነ ቤት እቃው ወይም ያለ ቤት እቃው ተለይቶ ለተወሰነ ጊዜ ወይም ላልተወሰነ ጊዜ ለመጠቀም ተከራይ ከአከራይ ጋር የሚያደርገው ስምምነት ነው። የቤት ኪራይ ውል የመንግስት ወይም የቀበሌ ቤቶችን የሚመለከት የተለየ ፎርም ከተቀመጠላቸው (በፅሁፍ መሆን ካለባቸው) በስተቀር በሕግ የተደነገገ የተለየ አስገዳጅ የውል አደራረግ ስለሌለው በፅሁፍም ሆነ በቃል ሊደረግ ይችላል። አከራይና ተከራይ በተመቻቸው መልኩ ሊያደርጉት ይችላሉ።

እንግዲህ በፍ/ብሔር ሕጋችን መሠረት በቤት ኪራይ የምንኖር ተከራዮችና ቤት የሚያከራዩን አከራዮች ሁሉ የሚገዙበት የኪራይ ውል በጠቅላላው ከላይ የጠቀስኩት ሲሆን በመቀጠል ደግሞ በሕጉ ላይ የተቀመጡ ግዴታዎችን እንመልከት። ከተከራይ እንጀምር።

ለ. ተከራይ ከሆንክ የሚከተሉትን ማድረግ ግድ ይልሃል፡-

1. ጐረቤትን ማክበር፡- ወዳጄ ሆይ ተከራይ ከሆንክ ኪራይ ስለምትከፍል ብቻ እንዳሻህ መሆን አትችልም። የምታደርገው ድርጊት ሁሉ በሌላው ክፍል ለሚኖሩት ሰዎች የሚገባውን አክብሮት እንዲኖረው የፍ/ብ/ሕጋችን በቁ 2948(1) ላይ ግዴታ ጥሎብሃል። በተከራየኸው ቤት በሌሎች ክፍሎች ውስጥ የሚኖሩ ሰዎችን ማክበር ያለብህ አንተ ብቻ ሳይሆን አብረውህ የሚኖሩት ሌሎች ሰዎችም ሆኑ ቤተሰቦችህ እና ሌሎች ወደ ህንፃው ወይም ቤቱ ውስጥ በአንተ አማካኝነት የሚገቡ ሰዎች ጭምር ናቸው። እነኚህ ከተከራዩ ጋር አብረው የሚኖሩ ሰዎች በአኗኗራቸው ወይም በአካሄዳቸው የሌሎችን ሰዎች መልካም ኑሮ ካወኩ አከራይ ውሉን አፍርሶ ከቤቱ ሊያስወጣቸው ይችላል። በተከራዩ አዋኪ ድርጊት ጉዳት የደረሰበት ሌላ ተከራይም ላደረስከው ጉዳት ኪሳራ ሊጠይቅህ ይችላል። ስለዚህ ተከራይ ከሆንክ በማንኛውም መልኩ የጐረቤቶችህን መብት አለመንካትህን አረጋግጥ።

2. ወይ ቀብድ ክፈል ወይ እቃ አስገባ፡- አከራይህ ልክ ቤቱን እንደተከራየህ በመጪው የክፍያ ጊዜ የኪራዩን ገንዘብ መክፈልህን ለማረጋገጥ የሚጨብጠው ነገር ያስፈልገዋል። ይህን ለማረጋገጥ ይመስላል ሕጉ በቁ 2949 (1) ላይ እንደ ቤቱ አገልግሎትና እንደ ቦታው ልማድ በተከራየኸው ቤት ውስጥ ዕቃ የማስገባት ግዴታ ጥሎብሃል። ከዚህ ግዴታ ነፃ የምትሆነው ቤቱን ከነእቃው ከተከራየህ፣ ቅድሚያ ክፍያ ለተወሰነ ጊዜ ከሰጠህ፣ የኪራዩን ንዘብ ለመስጠትህ ዋስ ከጠራህ ወይም ቀብድ ወይም ሌላ ማረጋገጫ ከሰጠህ ነው። እንደ ተከራየህ በቤትህ እቃ የማስገባት ግዴታ የሌለብህ ካለዚያ ግን እንደ ተከራይነትህ የቤት እቃዎችህ መገልገያህ ብቻ ሳይሆኑ ድንገት ኪራይ አልከፍልም ካልክ ለአከራየህ መያዣም ነውና እቃ ማስገባት አለብህ።

3. ኪራዩን በወቅቱ ክፈል፡- የምትከፍለውን የቤት ኪይ የምትወስኑት አንተና ተከራይህ በምታደርጉት ስምምነት ነው። የኪራዩ ልክ አጠራጣሪ ከሆነ የማዘጋጃ ቤት ባለስልጣናት ያስቀመጡት ታሪፍ የለም እንጂ (በታሪፍ ልክ ትከፍል ነበር) በአሁኑ ጊዜ የተቀመጠ የቤት ኪራይ ታሪፍ ስለሌለ የኪራዩ ዋጋ አጠራጣሪ ከሆነ የአካባቢውን ልማድ በመከተል የኪራይ ዋጋው እንደሚከፈል በቁጥር 2950 (2) ላይ ተደንግጓል። ኪራዩ መቼ ወይም በምን ያህል ጊዜ ይከፈል የሚለውን ደግሞ ሕጋችን በሚከተለው መልኩ አስቀምጧል።

ðለተወሰነ ጊዜ ኪራይ፡- ለአንድ ወይም ለብዙ አመታት ሊቆይ የሚችል የኪራይ ውል ላይ ተከራይ ኪራዩን በምን ያህል ጊዜ መክፈል እንዳለበት ከአከራይ ጋር በውል ሊስማሙ ይችላሉ። ይህ አይነት ስምምነት ከሌለ ግን የኪራይ ገንዘብ የሚከፈለው በየሶስት ወሩ መጨረሻ ላይ በመሆኑ ተከራይ ጊዜውን ጠብቆ ኪራይ መክፈል ግዴታው ነው።

ðያልተወሰነ ጊዜ ኪራይ፡- የኪራይ ውሉ አጠቃላይ ቆይታ ተለይቶ ያልተወሰነ ጊዜ ከሆነ ወይም ከአንድ ወር ያነሰ በጣም አጭር ጊዜ ከሆነ ተከራይ በየወሩ መጨረሻ ላይ ኪራዩን የመክፈል ግዴታ እንዳለበት በፍ/ብ/ሕ/ቁ 2951 (2) ላይ ተደንግጓል።

የኪራይ ውሉ ለተወሰነ ጊዜም ይሁን ላልተወሰነ ጊዜ ቢደረግ ተከራይ የኪራዩ ውል ጊዜ ሲያልቅ ያልከፈለውን የኪራይ ገንዘብ የመክፈል ግዴታ አለበት።

ðካልከፈልክስ? የፍ/ብሔር ሕጋችን ተከራይ የኪራይ ገንዘብ ሊያዘገይ የሚችልበት ሁኔታ ሊያጋጥመው እንደሚችል አስቀድሞ በመገመቱ አከራይ የቤት ኪራይ በወቅቱ ባለመክፈሉ እርምጃ ከመውሰዱ በፊት ተገቢውን ማስጠንቀቂያ እንዲሰጠው ያስገድዳል።

ተከራይና አከራይ ቢስማሙም እንኳን ሕጉ ያስቀመጠውን የኪራይ ክፈል የማስጠንቀቂያ ጊዜ ቆይታ ማሳጠር አይችሉም። በመሆኑም ለተወሰነ ጊዜ ለተደረገም ሆነ ላልተወሰነ ጊዜ ለተደረገ የኪራይ ውል የማስጠንቀቂያ ጊዜው ለተከራዩ ማስጠንቀቂያ ከደረሰው ቀን ጀምሮ የሚቆጠር የ1 ወር ጊዜ ብቻ ነው። ይህ የአንድ ወር የኪራይ ክፈል ማስጠንቀቂያ አስገዳጅ የሚሆነው ቢያንስ አንድ አመትና ከዚያ በላይ ለሚቆይ ጊዜ ለተደረጉ ወይም ለቆዩ የኪራይ ውሎች ነው። የኪራይ ውሉ የተደረገው ከአንድ አመት ላነሰ ጊዜ ከሆነ ደግሞ የ15 ቀናት የኪይ ክፈል ቅድመ ማስጠንቀቂያ እንዲሰጠው የፍ/ብ/ሕ/ቁ 2952 (1) ያስገድዳል። ተከራይ በማስጠንቀቂያው ላይ በተቀመጠው ጊዜ የኪራዩን ገንዘብ ካልከፈለ አከራይ ውሉን አፍርሶ ቤቱን መረከብ እና ቀሪ ያልተከፈለ የኪይ እዳውንም በሕግ አስገድዶ ማስከፈል ይችላል።

4. ብትከራየውም ቤቱን የማደስ ግዴታ አለብህ፡- ሊያውም እኮ በራስህ ወጪ ነው። ካላመንክ የፍ/ብ/ሕጉን ላይ 2953 ተመልከት። ሆኖም ግን የማደስ ግዴታ ከጣለብህ ድንጋጌ ዝቅ ብለህ ስትመለከት ትንሽ የሚያፅናና ነገር ታገኛለህ። የተከራየኸውን ቤት ምኑን ምኑን እንድታድስ መገደድ እንዳለብህ በምታደርገው የኪራይ ውል የምትወስነው አንተ ተከራዩ ነው። ይህን ይህን የቤቱን ክፍሎች የማደሱን ሀላፊነት ለኔ ተውልኝ ብለህ ከተስማማህ ግን በሕጉ ቅድሚያ ባንተና በአከራይህ መካከል የተደረገው ውል ሕጋችሁ ነውና ትገደድበታለህ። ተከራይ ‘‘ማደስ’’ የሚለውን ቃል ትርጉም በኪራይ ውሉ ላይ በሚያደርገው ስምምነት ማጥበብ ወይም ማስፋት ይችላል። ሆኖም የማደስን ትርጉም የሚገድብ የውል ስምምነት ከሌላቸው የሚከተሉትን የቤቱን ክፍሎች ለማደስ አስፈላጊ የሆኑት ተግባራት እንደማደስ ይቆጠራሉ። መዝጊያዎች፣ መስኮቶች፣ የቤት ወለሎች ወይም ንጣፎች፣ የውሃ መቅጃ መዘውሮችንና የውሃ ማስተላለፊያ መስመሮችን አገልግሎት ለመቀጠል አስፈላጊ የእድሳት ስራዎችን የመስራት ግዴታ በኪራይ ውሉ ላይ እንደማይመለከተው በግልፅ ተከራይ ካላስቀመጠ በራሱ ወጪ የእድሳት ስራውን እንዲያሰራ ይገደዳል። ሌሎቹ በፍ/ብ/ሕ/ቁ 2954 ተከራይ በራሱ ወጪ የሚያካሂዳቸው የእድሳት ስራዎች ደግሞ በኪራይ ቤቶቹን ለመጠቀም አስፈላጊ የሆኑትን የማፅዳትና ቤቶቹን በደምብ የመያዝ ስራዎችን እንደሚያጠቃልል ተደንግጓል።

ሆኖም ግን ቤቶቹ እድሳት እንዲያስፈልጋቸው የሆኑት በማርጀት ወይም ከአቅም በላይ በሆነ ነገር በመበላሸታቸው ከሆነ ተከራይ የማደስ ስራውን የማካሄድ ግዴታ እንደሌለበት በቁጥር 2953 ላይ ቢደነገግም ተከራይ ይህን ግዴታውን መቀበል ከፈለገ በኪራይ ውሉ ላይ በግልፅ ስምምነቱን መግለፅ ይችላል። በውል በራሱ ላይ የማደስ ግዴታውን ካልጣለ ግን በእርድና እና ከአቅም በላይ በሆነ ነገር ቤቶቹ ቢበላሹ የማደስ ሀላፊነቱ ተከራይን አይመለከትም።

የማደስ ግዴታው የተከራይ ካልሆነ ደግሞ አከራዩ በራሱ እድሳቱን ማድረግ ይችላል። አከራዩ የቤቱን እድሳት በሚያካሂድበት ጊዜ ከ15 ቀን በላይ ለሚቆይ ጊዜ የቤቱን ክፍሎች ተከራይ እንዳይጠቀምባቸው ካደረገው ሳይገለገልበት የቆየበትን ጊዜ የኪራይ ገንዘብ ተከራይ ቀንሶ በማስቀረት መክፈል ይችላል። ሆኖም የእድሳቱ ስራ ተከራይንና ቤተሰቡን አስፈላጊ የሆነውን የመኖሪያ ቤቱን ክፍሎች እንዳይጠቀሙበት ካደረጋቸው ተከራይ ያለው አማራጭ የኪራይ ውሉ እንዲፈርስ መጠየቅ ነው።

5. ያለ አከራይ ፈቃድ ቤቱን ያለማሻሻል ግዴታ፡- እድሳት ተብለው ከላይ ከተጠቀሱት ስራዎች ውጭ የቤቱን ደረጃ እና አይነት ዋጋ ጥራት የሚጨምሩ የማሻሻል ስራዎችን ተከራይ ከማካሄዱ በፊት የአከራይን ፍቃድ ማግኘት አለበት። አከራዩ ፈቃድ ሳይሰጠው የተከራየው ቤት ላይ የማሻሻያ ስራ የሰራ ተከራይ ግን ላደረገው ማሻሻያ ያወጣውን ወጭ ከአከራይ ላይ የመጠየቅ መብቱን ያጣል። ሆኖም ተከራይ ቤቱን የማሻሻል ስራዎችን የሰራ የአከራዩን ፈቃድ አግኝቶ ከሆነ ሙሉ ወጭውን የመጠየቅ መብት አለው።

ተከራዩ የቤቱን ዋጋ ከፍ የሚያደርጉ የማሻሻያ ስራዎችን ለሰራበት ወጪውን አከራዩ መጠየቅ ባይችልም እንኳን በቤቱ ላይ የደረሱ መበላሸቶችና ጉዳቶች ካሉ ለነሱ ማሻሻያ እንዲሆኑለት ማድረግ ይችላል። የማሻሻያ ስራዎቹ ቤቱን ሳይጐዱ መነሳት የሚችሉ ከሆነ ደግሞ ተከራይ ቤቱን ለማሻሻል የገጠማቸውን እቃዎችና ግንባታዎች አንስቶ መውሰድ መብቱ ነው።

6. የኪራዩ ቆይታ፡- ተከራይ ለተወሰነ ጊዜ ቤቱን የተከራየ ከሆነ ጊዜው ሲያልቅ ማስጠንቀቂያ መስጠት ሳያስፈልገው ያለምንም ፎርማሊቲ ኪራዩን ቀሪ በማድረግ ቤቱን ለቆ ማስረከብ እንደሚችል በቁ 2965 ላይ ተደንግጓል።

ሆኖም የኪራይ ውሉ የተደረገው ላልተወሰነ ጊዜ ከሆነ ግን የኪራይ ውሉ አለቀ የሚባለው በሕግ ወይም በውል ከተስማሙበት ከቀጣዩ የኪራይ መክፈያ ቀን ጀምሮ ነው። ይህ ማለት የተቀመጠው የኪራይ መክፈያ ጊዜ ከመምጣቱ በፊት የኪራይ ውሉን እንዲያበቃ መፈለጋቸውን በመግለፅ አከራይም ሆነ ተከራይ አስቀድመው ማሳወቅ አለባቸው። በመሆኑም ከአንድ አመትና ከዚያ በላይ ለተደረገ የኪራይ ውል በውል ከዚህ የሚያጥር ጊዜ ካልተስማሙ በስተቀር የ3 ወር ቅድመ ማስጠንቀቂያ መስጠት አለባቸው። ውሉ ከአንድ አመት ያነሰ ጊዜ ከሆነ ደግሞ የአንድ ወር ማስጠንቀቂያ አስቀድሞ በአከራይም ሆነ በተከራይ መስጠት አለበት።

ለዛሬ በዚህ ይብቃንና የሚቀሩንን የአከራይና የተከራይ መብትና ግዴታዎች ሳምንት ልመለስበት።

                                                               በኪዳኔ መካሻ

                                                             Kidane1983@yahoo.com